アパート・マンション建築、失敗と成功

 

自己所有の土地に建築する場合

	成　功	失　敗	他
人口	多い	少ない	○
家賃相場	中～高い	安い	○
建築費	物件相当	高い	◎
耐震・断熱性	良い	悪い	○
防音性	良い	悪い	○
水廻設備	高級感	安っぽい	○
入居者層	明確	不明確
日　照	良い	悪い	○
セキュリティ	良い	標準以下	○
メンテ	有り	無し
表面利回り	７％以上	６％未満	◎
手持資金	融資OK	無し	◎
金　利	低金利	3％以上	◎
客付方針	良い	悪い
リフォーム	良い	悪い
管理会社	プロ	並程度
借り上げ	業者○	業者×	○

 

・表面利回り、手持ち資金、金利はセットで計算すること。

・手持ち資金70％以上で建築する場合は、失敗はありません。

・ポイントは、家主がその賃料・条件で他と比較して住みたいかと言うこと。

・借り上げ（サブリース）は、その会社が全てです。

成功と失敗、その他の要因

上記の表だけで単純に成否を判断することは出来ませんが、まず、単純な目安としてください。

実際は、事業計画での収支、市場競争での集客、経年ごとのリフォームやメンテナンス、新築物件との競合、売買物件との競合なども関係します。

 

また、売買物件金利の上下で顧客が持ち家に流れたり賃貸に流れたりもします。また、政府や日銀の経済政策の影響など様々なこととも連動しています。　

 

 

楽しい放漫経営

浪費して経営者失格でも楽しいこと間違いなし！

アパート3棟建築して、1棟分の収益を全て使い、最後は売却する。

売却して対象物件の借金を返済出来れば言うこと無し。

不動産が多い場合は、これも節税対策の一つです。

資産が多ければ税率も高くなります。

 

国税庁　No.4155 相続税の税率

借金造って評価減、税額確定後に売却です。

高度な対策なので素人の方は、高額物件ではしないでください。

建築費の借金が全体の資産の1～2割程度なら問題ないでしょう。

 

命が一番、資産は二番！命あっての銭もうけ！銭・銭・銭･･･？

・死亡すれば終わり。

・親族が滅びれば財産は国へ帰属する。

・一国が滅びれば、別の国が支配する。

・国とは、特定の氏族または特定血統が支配している。

★大金持ち・大富豪の皆様　親族一同　四んでちょうだ～い♪

　それ撃て、さあ打て！と・・・