ザイサンドックの土地相続対策

土地相続対策

攻めの収益対策、守りの物納対策。資産の内、土地の占める割合が多い場合、この基本対策を行っていれば、インフレ・デフレは怖くありません。インフレが危険な資産内容は、インフレに対応する資産が少ない場合（不動産等）です。現在、預貯金で金納できると安心していても、金利程度ではインフレに対応できません。売却または物納できる不動産がある場合は、納税という点では安心です。
☆経済変化と相続税の納付方法
　　
　　

相続税の課税対象者は、財産の何割かを徴収されます。その何割かを物納（注1）できるように、 まず、
物納条件整備を整えることです。
なぜ、物納かというと、土地の場合、相続税評価額で納税できるから、予想納税の計算に狂いが少ない
からです。（注2）
　相続税は、例えば、資産100に対し35％の割合で税金を納める資産家なら、40％ぐらいを納税（物
納）用に保有（充当）することです。
そして、税率等の改正をチェックし、時代に応じて納税（物納）用の割合を調整すればよいのです。
　そうすれば、デフレ時代でも安心できる納税対策となるのです。（守りの相続対策）
　そして、残りの60％を、生活・収益財産とすればよいのです。 （攻めの相続対策 ）具体的には、インフ
レの時は物納より売却が有利です。相続税評価額より高く売却し納税する。但し、譲渡所得税に注意
が必要です。デフレの時は、売却より物納が有利であれば物納を選択することです。
　また、納税（物納）用の割合を調整という意味は、時代によって、個別物件（Aの土地、Cの土地、株
式等）の評価額が変動するため、その修正を余裕をもってしておくということです。例えば、納税用の駐車
場を２０坪分増やしておく、配偶者が所有する予定の有価証券を納税用に確保しておくとかです。
　最後に、収益対策として残り60％で組み替え等で収益性をアップさせれば良いのです。 これで、納税
の安全と収益対策の双方を実現することが可能だということが理解できたと思います。


【相続税節税に失敗した例】
「借入を起こしてマンションを建築すれば相続対策になる」
☆（例１）借入３億円で駐車場を路線価で購入した場合とマンションを購入した場合
現在
対策1

駐車場購入
対策2

マンション建築
駐車場
1億
1億
1億
駐車場購入代金
3億
マンション建築費

3億
合　計
1億
4億
4億

対策後の相続税評価は以下のようになります
路線価の権利割合60％、関西地区：借家権割合40％とすると
土地の評価額：７,６００万円　　　１億×（1-0.6×0.4）
建物評価額：１億８００万円　　　建築費３億円（3億×0.6×0.6）
負債：３億円
現在
対策1

駐車場購入
対策2

マンション建築
駐車場
1億
1億
7,600万
駐車場購入代金
3億
マンション経営

1億800万
合　計
1億
4億
1億8,400万
負　債
-3億
-3億
相続税評価額
1億
-1億1,600万


節税効果なし
節税効果あり

計算上は正しいが、なぜ失敗したのでしょうか。
①根本的なことはデフレ政策により、借入金額の価値とデフレ後の資産価値（家賃・土地・建物金額）のバランスが崩壊し、借金の価値が増大した結果となり、さらに、価格競争や新築物件との競争に煽られ敗者となり返済が困難となったからです。
②１円も相続税を払いたくないとリスク回避をしないで多額の借入をしたこと。
③事業計画そのものが誤算であるか、偽りのものである。
④もともとの競争力があまりなく、「空室」が予想以上に増えてきたという物件もあり。
⑤インターネットが普及したことにより、お客様自身が相場価格を調査できるようになり、安い物件を探すことができるようになった。また、業者の価格査定として、自動車のように年数での査定価格が取り入れられている為、古い物件の賃料が下がったこと。

（注1）  納は、金納・延納・物納という納税順位の中で最終順位です。金納や延納ができる 場合は、物納の許可はされません。
（注2）売却金額で納税充当金を予想した場合、不動産業者しか購入しない事業用物件の売却相場は地域によって異なりますが、路線価 （相続税評価額）の70～80％の金額が相場となっています。路線価より遥かに低い金額です。これは住宅用地に開発する場合、役所に対して開発負担金の支払や公園や位置指定道路で住宅地にならない土地があることや側溝の整備と完成宅地にするための費用がかかるからです。完成宅地で路線価程度にしないと、銀行融資で購入できなくなるからです。


☆現金1億円の組み換え効果
　収益物件を購入した場合
購入価格
相続税評価額
購入後の評価額
土　地
4,000万円
3,040万円
路線価による上下
建　物
6,000万円
2,160万円
3年毎に評価減
合　計
1億円
5,200万円
相続対策として、非常に効果がある。但し、全体のバランスチェックも必要です。 相続対策だけでなく、ペイオフ対策や将来の年金対策にも有効です。

☆失敗しないために
　節税としての収益物件を借入で取得することさえ間違わなければ、他は「財産ドック」をしておれば、失敗 ありません。土地の物納における落とし穴は、測量対策です。隣人と喧嘩していては、境界の同意を得られません。物納用測量は、物納の実務経験がないと適切な測量ができません。